Reflexões sobre a crise, ou o estudo de caso de um Condo - Conversão partículas radioativas

Data: 2010-02-11 | Author: Gen Wright

Reflexões sobre a crise, ou o estudo de caso de um Condo - Conversão FalloutJust dois ou três anos atrás, alguns dos produtos quentes que poderíamos oferecer a preços acessíveis habitação foram condomínio conversão destas comunidades, tão popular em Miami e Broward condados. Há pareciam as melhores ofertas disponíveis; os desenvolvedores prestou assistência, oferecendo espaço para escritório de empréstimo hipotecário oficiais de empresas e bancos, para que pudessem ajudar directamente os seus compradores em garantir a loans.These foram as épocas felizes 100% do financiamento, assumindo com desenvolvedores fechar todos os custos, inúmeros "incentivos", como pagando a primeira seis meses ou o primeiro ano de condomínio as taxas de manutenção, "modernização" dos condomínios convertido com aparelhos de aço inoxidável, refaçam os andares, os armários, você it.The nome Condo conversões são basicamente aluguer propriedades com uma ou poucas centenas de apartamentos, que são comprados por um programador. Passando por procedimentos jurídicos, fazendo alguns trabalhos físicos exigidos na propriedade, permitiria que os investidores a mudança do estatuto jurídico do arrendamento de uma propriedade à comunidade muitos propriedade independente "condomínio unidades." Iniciando em torno de 2000/2001, esta foi uma das mercados mais quentes para os construtores e investidores imobiliários. Propriedades compradas a uma média de $ 60.000 ou US $ 70.000 por unidade, (este é apenas um exemplo), seria vendido a preços pairar no $ 200, está a 250 dólares e de ainda mais. Comissões pagas a agentes imobiliários eram atraentes e todos pareciam muito felizes com a situação. Os elementos-chave foram as organizações juntos pelos criadores de mercado e vender seus produtos, bem como a surpreendente complacência do lenders.Buyers parecia feliz. Compradores assinados os desenvolvedores dos contratos que dão um pequeno depósito, que muitas vezes não deixou margem para hipotecário contingência após 30 dias. Mas, em geral, tudo de forma harmoniosa e movido casas novas foram felizes ocupando estas unidades pelo thousands.Everybody achei que era uma maneira maravilhosa de "realizar o sonho americano de casa-propriedade". Este foi, em cerca de até o final de 2006, arrastando ao longo do primeiro mês de 2007.Fast frente a novembro de 2008. Eu recebo uma chamada a partir de um potencial cliente que quer ser mostrado um condomínio. Eu rever a lista e descobre que ela está situada em um condomínio conversão em Pembroke Pines, que foi bastante popular no auge da "bolha". Em 2006, um dois-quartos unidade nesta comunidade foi de venda em cerca de $ 250.000. O potencial comprador assinalou mais três listas no mesmo complexo. Todas as quatro unidades são curtos vendas ou banco de propriedade Foreclosures. Eu criar apresentações e satisfazer o meu cliente no local. Eu aviso imediatamente uma profusão de sinais em várias unidades: LEILOEM principalmente cartazes, anúncios de encerramento, imóveis "à venda" sinais. Parecia quase tudo que havia para venda. Eu vou mostrar a condomínios e em muitos deles, perto da porta traseira, pequenos montes de formigas foram o sinal de flagelo e abandonar. Algumas das unidades não tinham sido ocupados por meses, como evidenciado pelo estado de carpetes e bathrooms.The área é conveniente, a condição geral dos edifícios é bom. Então o que há de errado? O atual pedindo preços variaram entre cerca de $ 90,000 a $ 110,000. Depois de falar com a listagem agentes, tenho a impressão de que eles não haviam recebido muitas ofertas e meu sentimento é que esses locais poderiam ir para tão baixos ou mesmo inferiores a US $ 80.000. Isso é cerca de um terço do que eles estavam vendendo um pouco mais de dois anos atrás. Inacreditável? Não é bem assim. Esse é o point.Who pode pagar esses modestos $ 80.000 casas? Tradicionalmente, e por enquanto os critérios da Fannie Mae, alguém cuja renda familiar mensal bruta paira no $ 3.000. (Não mais do que 28% do rendimento bruto pode ser dedicado para pagar as mensalidades hipotecário, seguros, impostos) Quando eles foram avaliados em US $ 250.000, este rendimento mensal deveria ter sido no $ 7.000. Caso contrário, os compradores poderão ter sido em problemas mais cedo ou mais tarde. Mas ninguém estava prestando atenção, apparentlyAnd este é o verdadeiro problem.People que só pode pagar $ 80.000 lares, que vivem em lares $ 80.000, mas ter que pagar R $ 250.000 mortgages.Consequences? Muitos optam por fugir. Não só porque eles se sentem enganados, mas porque fazer apenas dinheiro suficiente para pagar um $ 80.000 home.Did você começá-lo ainda? Estranho? Como na maioria das transações comerciais, quando alguém perde, alguém ganha. Vamos analisar this.The verdadeiros vencedores: - Os investidores, que compraram grandes propriedades e aluguer de apartamentos convertidos eles no início do "boom", vendeu-os muito rapidamente, com altos lucros. Muitas vezes, depois de algumas melhorias básicas, e grande quantidade de papelada, iriam converter rendas previamente avaliada em 60 ou 80.000 dólares, que em unidades vendidas em US $ 200.000 e mais. Estes apartamentos foram dar um justo retorno dos investimentos para os seus antigos proprietários, que agarrou a oportunidade de dinheiro, relativo ao valor dos seus bens depois de muitos anos estagnada .- Outros vencedores: Hipoteca corretores de hipoteca banqueiros, avaliadores, que tem taxas de gordura e as comissões . Na segunda e terceira rodada desta "bolha", as coisas mudaram gradualmente. Desenvolvedores começaram a aumentar as suas comissões para atrair REALTORS, freneticamente fácil arranjar empréstimos, e juntos todos os tipos de criativos "incentivos." Aqueles que se mudaram rapidamente desenvolvedores conseguiram vender fora. O resto foi preso com uma grande porcentagem de seus condomínios e, em seguida, o seu financiamento bancos começaram a me preocupar. A última etapa foi bastante recente: bancos encerrarem sobre desenvolvedores de dezenas de propriedades, ou pelo menos com a alta porcentagem de vender units.Of claro que, devido a muitas situações diferentes, não posso generalizar e simplificar. Muitos avaliadores, REALTORS, corretores hipotecários, os bancos foram os beneficiários enquanto durou. Eles tinham colaborado com estes desenvolvedores experientes que fizeram a maior parte dos grandes perdedores profit.The? - Essas casas que haviam comprado e saí, deixando o banco para encerrar nas suas hipotecas, experimentou um dano irreparável para o seu crédito que será um compromisso de longo tempo sua capacidade de comprar uma casa novamente. - Imóveis investidores, que compraram propriedades, na esperança de ficar rico por "jogar" no curto prazo. Muitos deles deixa os bancos encerrar. Eles têm, por vezes paga a hipoteca, os impostos, bem como a manutenção das taxas. Em um determinado ponto, eles deram-se. - Os bancos e mutuantes hipotecários, naturalmente, quem vai recuperar apenas uma pequena porcentagem de seus empréstimos. - Fannie Mae, Freddie Mac e outros GSE é quem comprou estas hipotecas .- Os compradores de todas as obrigações e outros real-estate-instrumentos financeiros relacionados, que poderia ser bancos estrangeiros, um fundo hedge, um fundo soberano, a partir de um óleo-rico país, ou uma investor.Who Singapura é culpado? - Um elemento-chave foi a aceitação por parte das instituições de comodato de aumentos exagerados na apreciação valores, que não tinham qualquer fundamento que não seja especulação. Nada pode explicar que uma casa construída há 30 anos aumenta 300% em valor em um dois-ou-três anos-período. Nada pode validar it.Of claro que o processo de alimentação em si, causando custos inflacionistas edifício, mas este não foi de todo suficientes para justificar o incrível aumento do apreciações. Bancos tomou a palavra para a concessão de avaliadores, ignorando o senso comum. Foi o suficiente para que dois imóveis no mesmo bairro tinha vendido a invulgarmente elevados preços especulativos e para permitir que um avaliador para utilizá-los em sua "análise comparativa". E a partir daí, cada casa na área poderia ser automaticamente o beneficiário de um novo valor com base nesta "análise" e, por isso, não seria objeto forth.Banks sobre o evidente falácia, e os empréstimos originários mantidas em um ritmo enlouquecedora. Compradores que nunca tinha guardado um tostão para baixo um pagamento, foram concedidos casas que não podiam pagar, graças aos negativos, amortização empréstimos que lhes permitam viver em suas novas casas para um par de anos, até que o inevitável aconteceu. Naturalmente, hipoteca corretores, agentes financiadores, todo mundo ia junto e, talvez, incentivar estas avaliações. E quanto a esses "não-verificação de rendimento" empréstimos? Alguém dúvida de que algum dia poderia se tornar o instrumento perfeito de dolo, fraude e falsas declarações? Cumplicidade? Conluio? Quantos não ouvimos acusações de Fannie e Freddie, a maioria dos especialistas em instituições os E.U.? sobre este assunto? Quantas vozes da razão do Wachovia, ou Countrywide Bank of America? Seus executivos foram talvez demasiado ocupado mostrando os seus accionistas a sua prodigiosa de curto prazo do balanço dos resultados e, ainda mais prodigiosa Recebimentos seus bônus, enquanto ignorando os fundamentals.It era um círculo vicioso e interminável de loucura, que os resultados que estamos vivendo agora.




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